Eigenkapital – die 3 goldenen Regeln
Das Eigenkapital ist die Basis jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld der Käufer oder Bauherr in einer selbst genutzten Immobilie einsetzen kann, desto geringer ist der aufzunehmende Kredit und dementsprechend die monatliche Belastung.
Die Banken honorieren das geringere Risiko zudem mit günstigeren Zinsen. Dagegen sind bei hohen Beleihungen teilweise deutliche Aufschläge fällig. Auch steigt dabei das Risiko für die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, wenn dann möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden.
Regel 1 – das Minimum an Eigenkapital für Kaufnebenkosten
Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am Kaufpreis und derzeiteigen Marktwert einer Immobilie. Das zu erwerbende Haus oder die Wohnung dient dabei als Sicherheit für die Beleihung. Die Kaufnebenkosten sind darin jedoch nicht enthalten und müssen in der Regel selbst bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital des Käufers abgedeckt werden. Beim Kauf einer Immobilie für 300.000 € macht das je nach Region bis zu rund 40.000 € aus.
Kaufnebenkosten, dazu gehört die Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren.
Regel 2 – mit Eigenkapital Zinsen sparen
Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen hängt vom jeweiligen Risiko für die Bank ab. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der Zinssatz für den Kreditnehmer. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Kredit aufgenommen werden.
Zinsaufschlag, die Zinsen für Kredite steigen bei Beleihungen über 50 Prozent des Kaufpreises bei vielen Kreditinstituten. So können die Zinsaufschläge bei Beleihungen von 60 bzw. 70 Prozent leicht bei etwa 0,05 bzw. rund 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 Prozent in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.
Umgerechnet liegen die Zinsen für den Kreditanteil, der 80 oder 90 Prozent übersteigt, schnell bei rund 5 bis 10 Prozent. Da die Banken nur Zinssätze für den Gesamtkredit ausweisen, ist der Aufschlag jedoch für den Kreditnehmer so kaum erkennbar.
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist es ratsam, mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen. Der Zinssatz ist dadurch vergleichsweise günstiger als bei Beleihungen der Immobilie über 80 Prozent des Kaufpreises.
Für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten, kann es aus steuerlichen Gründen auch sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzusetzen, da dann die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Regel 3 – Risiken vernünftig kalkulieren
Sind die Baugeldzinsen niedrig, kommt schnell die Frage auf, ob eine Finanzierung auch ohne oder mit nur wenig Eigenkapital möglich ist. Doch wie sinnvoll ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital ? Vollfinanzierte Immobilien werden aufgrund ihres hohen Risikos in der Regel nur an Kapitalanleger oder Darlehensnehmer mit sicherem Arbeitsplatz und sehr gutem Einkommen vergeben. In jedem Fall sollten Sie bei wenig Einsatz von Eigenkapital die Risiken vernünftig kalkulieren, damit die Finanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere nach dem Ende der Laufzeit des ersten Kredits müssen die dann eventuell höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch tragbar sein.
